يدخل العديد من المستأجرين فيما يعتقدون أنه معاملات إيجار تنافسية بناءً على افتراضات معدل خاطئة. لا تأخذ معظم حسابات معدل الإيجار الإيجار المؤقت في الاعتبار. الإيجار المؤقت هو الباب الذي يسمح للمؤجرين بالحصول على زيادات في أسعار الإيجار. لا يمكن التنبؤ به والمبلغ تعسفي. من خلال فهم كيف يمكن أن تؤثر المؤقتة على عقد إيجارك ، يمكنك إغلاق باب المصيدة هذا والاستمتاع بسعر الإيجار الذي تعتقد أنك تفاوضت عليه.
ما هو الإيجار المؤقت؟
الإيجار المؤقت ، المعروف أيضًا باسم إيجار كعب ، هو الإيجار الذي يفرضه المؤجر على المستأجر من الوقت الذي يقبل فيه المستأجر المعدات المؤجرة حتى تاريخ بدء الإيجار الرسمي. تبدأ معظم عقود الإيجار في اليوم الأول من الشهر التالي لقبول المعدات. في عقد الإيجار بدفعات شهرية ، يتم حساب الإيجار المؤقت على النحو التالي: اضرب عدد الأيام في الفترة المؤقتة بمبلغ الدفع الشهري وقسم المنتج على 30. في الحالة القصوى ، يمكن أن يضيف الإيجار المؤقت تقريبًا دفعة دورية كاملة إلى عقد الإيجار. في هذه الحالات ، يرفع معدل الإيجار الفعلي بشكل كبير.
يمكن رؤية تأثير الإيجار المؤقت في الحالة القصوى في المثال التالي: افترض أنك تقبل عقد إيجار لمدة 36 شهرًا للمعدات التي تكلف 100000 دولار. افترض أيضًا أن الدفعة الشهرية تبلغ 3،113 دولارًا أمريكيًا في الشهر ، ويتم دفعها في الأول من كل شهر. افترض أن عقد الإيجار يسمح لك بالحصول على ملكية المعدات مقابل دولار واحد في نهاية عقد الإيجار. لذلك ، فإن معدل الإيجار الفعلي هو 8٪.
افترض الآن أن فترة الإيجار المؤقتة هي 29 يومًا. من أجل التبسيط ، سنقوم بتقريب الفترة إلى شهر كامل وإضافتها إلى عقد الإيجار. المعدل الفعال الجديد لـ 37 دفعة بقيمة 3،113 دولارًا هو 9.7٪. المعدل الجديد أعلى بنسبة 20٪ من السعر الأصلي الذي قدمه المؤجر. يمثل هذا المعدل الأعلى بابًا مصيدًا في عقد إيجارك ينتج عنه تكلفة أكبر لك وعائد أعلى للمؤجر.
الغرض من الإيجار المؤقت
يبرر العديد من المؤجرين الإيجار المؤقت كتعويض لإلزام أنفسهم بالدفع لبائعي المعدات نيابة عن المستأجرين فيما يتعلق بمعاملات الإيجار. كمبرر إضافي ، يشير هؤلاء المؤجرون إلى أن المستأجرين لديهم استخدام المعدات خلال الفترة المؤقتة.
مشاكل الإيجار المؤقت
هناك عيبان في المنطق الذي يقدمه هؤلاء المؤجرون. أولاً ، الإيجار المؤقت باهظ لأنه يعتمد على مدفوعات الإيجار الدورية بدلاً من معدل اقتراض المستأجر. نظرًا لأن كل دفعة إيجار تحتوي على مكون عائد رأس المال ، فإن الدفع الدوري ليس معيارًا مناسبًا لاستخدامه في حسابات الإيجار المؤقتة. ربما يكون الحساب المستند إلى معدل اقتراض المستأجر مقياسًا أكثر إنصافًا.
العيب الثاني في هذا المنطق هو أن المؤجرين لم يدفعوا في كثير من الأحيان مقابل المعدات خلال الفترة الانتقالية. ربما لم يتكبدوا أي تكلفة إضافية خلال هذه الفترة. والنتيجة الصافية هي أن المستأجرين يتكبدون زيادات كبيرة في معدلات الإيجار الفعلية الخاصة بهم بينما يستطيع المؤجرون التسلل إلى عائدات إضافية من خلال باب فخ في عقد الإيجار. يمكن أن يحول الإيجار المؤقت عقد إيجار تنافسي إلى معاملة ذات معدل مرتفع نسبيًا.
حلول
يبحث المستأجرون الأذكياء عن طرق للحد من الإيجار المؤقت أو إلغائه. يحاولون التأكد من حصولهم على عقد الإيجار الذي تساوموا عليه. فيما يلي خمس استراتيجيات لتخفيف تأثير الإيجار المؤقت:
الغاء الايجار المؤقت. حاول التفاوض على عقد إيجار لا يشمل الإيجار المؤقت. تتمثل إحدى طرق التخلص من الإيجار المؤقت في احتساب الفترة المؤقتة كفترة سداد جزئية. يمكن إضافة فترة سداد جزئية أخرى في نهاية عقد الإيجار ، بحيث تشكل الفترتان فترة سداد كاملة واحدة.
دفع الفائدة بدلا من الإيجار المؤقت. بدلاً من دفع الإيجار المؤقت بناءً على السداد الدوري ، اجعل الدفعة المؤقتة تستند إلى معدل المعاملة الضمني أو معدل الاقتراض الخاص بك. ستزيل هذه الطريقة مكون عائد رأس المال الذي يعاني منه معظم حسابات الإيجار المؤقتة.
تحديد أو تحديد مبلغ الإيجار المؤقت. إذا لم تتمكن من إلغاء الإيجار المؤقت ، يمكنك محاولة التفاوض بشأن تحديد حد له. يمكنك أن تعرض على المؤجر فترة مؤقتة ثابتة ، بغض النظر عن تاريخ قبول المعدات.
إدارة تسليم المعدات. تتمثل الإستراتيجية الأخرى في التنسيق مع بائع المعدات لجدولة تسليم المعدات وقبولها في نهاية الشهر. سيضمن قبول نهاية الشهر تخفيضًا في الإيجار المؤقت لأن الفترات المؤقتة ستكون قصيرة.
البيع - إعادة الإيجار في نهاية الشهر. كإستراتيجية أخيرة ، إذا سمح المؤجر بذلك ، يمكنك جدولة إعادة بيع أو تأجير المعدات التي تم الحصول عليها حديثًا في نهاية الشهر. ستضمن هذه الاستراتيجية أيضًا فترة انتقالية قصيرة.
من المهم فهم تأثير الإيجار المؤقت على عقد إيجارك. بدلاً من افتراض أنك ستتلقى سعر الإيجار المعروض ، راجع عقد الإيجار بعناية. إذا كان عقد الإيجار الخاص بك يتضمن إيجارًا مؤقتًا ، فخطط لـ ne